Już kilka kwartałów temu miał być krach, a co najmniej korekta. Tymczasem boom trwa w najlepsze, a tegoroczne skoki cen mieszkań zaskoczyły niejednego ekonomistę: różne bazy danych potwierdzają nawet kilkunastoprocentowe wzrosty stawek r/r w najbardziej rozgrzanych lokalizacjach, czyli największych metropoliach Polski.
W Warszawie – jak np. wylicza serwis Tabelaofert.pl – już w II kwartale br. średnie stawki przekroczyły 12 tys. zł za m kw.! I z pewnością to nie koniec tej wspinaczki, bo przecież deweloperzy nadal „zmagają się” wysokim popytem, chwilami nie nadążając z budową nowych inwestycji.
Zaktualizowane prognozy na przyszły rok mówią więc o dynamice podwyżek na poziomie co najmniej współczynnika inflacji. Jak będzie naprawdę, trudno dziś wróżyć, ale jedno jest pewne: nadal mieszkania rozchodzą się w dość szybkim tempie. Na to bez wątpienia wpływa nadspodziewanie dobra koniunktura: niedawne projekcje inflacji wyliczały wzrost polskiego PKB od 5 do 5,4 proc. rocznie w latach 2021-23, co z kolei powinno pobudzać rynek pracy. Podwyżki płac są nieuniknione, a dodać trzeba do tego deficyt pracowników w wielu branżach. Ekonomiści wyliczają wzrost wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw nawet na poziomie 10 proc. r/r. Z drugiej strony – pensje idą dziś w górę w słabszym tempie, niż ceny mieszkań. Za popyt odpowiada jednak nie przeciętny Kowalski, ale inwestorzy. Rynek nieruchomości jest bowiem atrakcyjny dla osób chcących w miarę rozsądnie ulokować nadwyżki finansowe. Co więcej, nasz kraj, z obietnicą zysków w tym sektorze i dość słabymi regulacjami dotyczącymi najmu, jest bardzo ponętny dla funduszy inwestycyjnych, które coraz bardziej psują obroty na rynku wykupując całe bloki, a nawet osiedla. Według analiz firmy HRE Investments, w ostatnim półroczu podmioty te mogą odpowiadać nawet za 15-20 proc. sprzedaży mieszkań. Jednak akurat to nie one uchodzą za głównych winowajców podwyżek, zwłaszcza, że kupując hurtowo, negocjują jak najniższe stawki.
Przede wszystkim mieszkania drożeją, bo rosną zarówno działek jak i materiałów budowlanych. Drożeje w tym i robocizna – przykładowo, według prognoz pensje w budowlance w sumie skoczą w tym roku ponad 8 proc. I tyleż samo w 2022 r. Już teraz się mówi na rynku, że dobry murarz zarabia tyle samo co kasowy informatyk.
I wreszcie od kilku kwartałów wariują ceny surowców – a co za tym idzie – materiałów budowlanych. Drożeje praktycznie wszystko. W tym rankingu czołowe miejsca zajmują: drewno i stal, notujące kilkudziesięcioprocentowe zmiany cen w ostatnim roku. W ekstremalnych przypadkach podwyżki tych surowców przekraczały nawet 100 proc. A warto dodać, że budownictwo zużywa ok. 35 proc. światowej produkcji stali.
Z kolei tylko w tym roku, zaledwie w kilka miesięcy, ceny tarcicy – drewna o szerokim zastosowaniu w budownictwie, od podłóg po dachy – skoczyły o 300 proc. Jednocześnie z miesiąca na miesiąc rosły wolumeny eksportowane do USA, co prowadziło do niedoborów drzewa w wielu europejskich krajach, w tym w Polsce. To dodatkowo podbijało już i tak zaporowe stawki.
Również producenci okien skarżą się na drożejące szkło, towar w całej Europie coraz bardziej deficytowego. Od kilku do kilkunastu procent in plus zmieniły się również ceny wapna, cementu, farb, chemii budowlanej, materiałów termoizolacyjnych czy instalacji grzewczych. Sam styropian – jak alarmowali niedawno w mediach właściciele firm budowlanych – podrożał w ciągu roku o połowę.
Skąd to szaleństwo? Swoje zrobiły podwyżki cen energii i gazu. Również o kilkadziesiąt procent w górę poszły ceny ropy naftowej, na bazie której powstaje wiele surowców budowlanych. Ta ostatnia zresztą odpowiada za wzrost cen paliw, tym samym popychając w górę koszty transportu i logistyki dodatkowo borykającej się od ponad roku z przerwanymi lub wydłużonymi łańcuchami dostaw.
Za szaleństwem na rynku materiałów budowlanych stoją również następstwa covidowej polityki, polskiej jak i światowej – ubiegłoroczne obostrzenia najpierw zatrzymały gospodarkę, ucinając w ten sposób m.in. popyt na materiały budowlane. Ich producenci w konsekwencji znacznie obniżyli tempo prac, zakręcając mocno podaż. W dodatku wiele firm zostało zmuszonych do zawieszenia działalności. Spadło więc i wydobycie rud, itd. Jednak po kilku miesiącach trend się odwrócił i to od razu niemal o 180 stopni: rynek zaczął wszystko masowo wykupywać, więc niewielkie zapasy drzemiące w tym czasie w halach produkcyjnych stopniały błyskawicznie. W odpowiedzi produkcja próbowała nadgonić stracony czas, ale popyt wręcz spuchł, zwłaszcza ze strony Chin, które według wszelkich oficjalnych doniesień szybko zapanowały nad epidemią, ponadto uchodzą za jednego z głównych światowych odbiorców wielu surowców i materiałów. Również rynki USA czy Wielkiej Brytanii szybko odbudowywały się po epidemii wykupując wszystko na pniu. Podaż nie zdołała więc do tej pory wrócić do równowagi, co zajmie jej jeszcze co najmniej parę miesięcy.
Reasumując, tegoroczny sezon podwyżek cała branża zapamięta na długie lata. Nabywcy mieszkań zresztą też. W dodatku nie jest takie pewne, że przyszły rok przyniesie większą ulgę, zwłaszcza jeśli wreszcie pojawią się obiecane ogromne unijne środki na wyciągnięcie gospodarek z covidowego szoku. Pieniądze częściowo zostaną wpompowane w projekty infrastrukturalne, a to znów może nieźle potrząsnąć polskim rynkiem mieszkaniowym. I cenami.
Dorota Kaczyńska
Ekspert Instytutu Staszica
Foto: pixabay.com