Na początku lockdownu pośrednicy i deweloperzy powtarzali w mediach z pełnym przekonaniem „Polacy, nic się nie stało”, bo przecież rynek nieruchomości to kolos na diamentowych nogach. Jednak w kolejnych tygodniach część głosów umilkła. Pojawiło się zwątpienie a uczucia i przeczucia – co najmniej mieszane. To zrozumiałe – z jednej strony nadal na polskim rynku widać duży popyt na mieszkania (w tym i na wynajem), a rodacy trzymają grube miliardy PLN, czy to na lokatach, czy na giełdzie. Sporo z tej gotówki z pewnością prędzej czy później wpadnie do kieszeni deweloperów, bo nieruchomości nadal stanowią bezpieczną przystań inwestycyjną. Jednak na razie rynek najmu jest mocno targany skutkami koronawirusa.
Lokale zaczęli błyskawicznie opróżniać studenci, a także osoby, które traciły pracę lub chciały po prostu przebywać z rodziną podczas kwarantanny. Popyt gwałtownie zbladł, a wraz z nim i stawki za najem – nawet w oficjalnych statystykach spadki sięgały do 30 proc. na przestrzeni styczeń – maj. Im większy lokal, tym większa przecena. W negocjacjach „off the record” czynsze oczywiście jeszcze bardziej leciały na łeb na szyje, nie tylko w przypadku nowych umów, ale także starych, gdy najemcy, widząc spadek swoich dochodów, prosili właścicieli choćby o czasowe obniżki, do chwili ustabilizowania sytuacji. Część właścicieli poszła na rękę, zdając sobie sprawę, że znalezienie nowego najemcy wcale nie jest dziś takie łatwe. Poza tym nie ma żadnej gwarancji, że nowy najemca również nie popadnie za chwilę w problemy finansowe i nie będzie miał z czego opłacać czynszu. W efekcie stawki spadały nawet o połowę dotychczasowej ceny. Inni natomiast trzymają się twardo ustalonych wcześniej poziomów, co też jest zrozumiałe, zwłaszcza gdy wynajmują lokale finansowane kredytem – duże obniżki czynszów oznaczałyby nie tylko brak zysku, ale również i dopłaty z własnej kieszeni.
Do rosnącej podaży na rynku najmu swoje pięć groszy dołożyło zamrożenie najmu krótkoterminowego (przez AirBnB, Booking itd.). Lokale, zwłaszcza w dużych miastach wykorzystywane pod turystykę wyjazdową i biznesową, zaczęły masowo trafiać do najmu długoterminowego.
Właściciele wyjdą z kryzysu
Choć dzisiejsza sytuacja nie ma precedensu, pocieszającą informacją może być fakt, że po dotychczasowych kryzysach gospodarczych właściciele nieruchomości na wynajem wychodzili z tarczą. Dla przykładu po tąpnięciu w 2008 r. w wielu krajach popyt na mieszkania gwałtownie się skurczył, a ich ceny spadły. Wówczas rynek w kolejnych latach przesunął się właśnie w stronę najmu. Analitycy HRE Investments przypominają, że w wyniku kredytowego krachu, w latach 2007 – 2011 ceny domów w największych amerykańskich miastach spadły o prawie 23 proc., podczas gdy czynsze z wynajmu wzrosły o ponad 8 proc. Jednocześnie liczba wynajmowanych nieruchomości urosła z 36 mln do niemal 43 mln. Z kolei w Polsce czynsze zaczęły się podnosić w 2012 r., a liczba osób korzystających z najmu na zasadach rynkowych wzrosła 2,2 proc. w 2009 r. do 4 proc. społeczeństwa do 2012 r. Owszem, w dobie dzisiejszej pandemii ekonomiści i analitycy snują wiele czarnych scenariuszy, i mają ku temu podstawy: patrząc na prognozowany mocny spadek PKB, wzrost liczby bezrobotnych, niższe pensje, globalna recesja, większa od tej z 2008 r. można sobie tylko wyobrazić, jakim rykoszetem dostanie rynek najmu.
Nadal warto inwestować
Właściciele mieszkań muszą się więc liczyć z tym, że w najbliższych kwartałach nie ugrają dobrych stawek czynszu. Długich kolejek najemców również nie ma co się spodziewać. Niepewna sytuacja lokali turystycznych i ich przejście na długoterminowy rynek mogą dodatkowo obniżyć ceny najmu, zwłaszcza, że tegoroczne wakacje budzą mieszane uczucia, nawet w statystykach. Nie wszystko jednak stracone. Wprawdzie sondaż przeprowadzony na zlecenie United Surveys szacuje, że ponad 57 proc. badanych osób zamierza spędzić urlop w domu, a do kurortów i miejscowości turystycznych pojedzie ok. 23 proc. Polaków, w tym niemal 16 proc. stawia na Polskę, w ramach wzmacniania poczucia bezpieczeństwa epidemiologicznego najchętniej będziemy korzystać z prywatnych apartamentów czy domków letniskowych. Ich właściciele mają szansę nadrobić, przynajmniej częściowo, tegoroczne straty. Choć skala transformacji wakacyjnych „M” w lokale wynajmowane długoterminowo może się w tym roku nasilić, warto jednak mieć w tyle głowy, że wakacyjnych mieszkań jest obecnie ok. kilkudziesięciu tysięcy w Polsce versus ponad milion lokali przeznaczonych na dłuższy wynajem. Nie jest to więc na tyle duży odsetek by miał szczególnie mocny wpływ na cały rynek najmu.
Mimo wszystko, inwestowanie w lokale na wynajem, nadal jest uważane za stosunkowo bezpieczną lokatę kapitału. Przyszłe zyski obiecują zwłaszcza podręcznikowe kawalerki lub dwa pokoje w superlokalizacji i dobrym standardzie. Z kolei inwestorzy z portfelem mieszkań mogą swoje aktywa dywersyfikować pod kątem zamieniającego się zapotrzebowania rynkowego (krótkoterminowe i długoterminowe najmy, różne grupy docelowe – od studentów po menedżerów). To buduje dodatkowy parasol ochronny na czas kryzysu.
Reasumując, rzeszę biznesów czekają chudsze czasy. Winston Churchill miał na to jednak celną ripostę „Nigdy nie marnujcie dobrego kryzysu” i niejeden inwestor w tej pandemicznej bessie z pewnością zrobi dobry, co by nie powiedzieć złoty interes na rynku mieszkań na wynajem – bo jeśli ceny nieruchomości mocno spadną, łowcy okazji ruszą na polowanie.
Dorota Kaczyńska
Ekspert Instytutu Staszica
Foto: pixabay.com