Rozmowa z Jackiem Kusiakiem, współzałożycielem i prezesem stowarzyszenia Mieszkanicznik
Jak wygląda sytuacja prawna wynajmujących mieszkania w Polsce na tle innych państw UE? Czy w ostatnich latach zmieniła się w kierunku skuteczniejszej ochrony praw właścicieli mieszkań, czy odwrotnie – taka ochrona, gwarantowana przez polskie prawo, jest coraz słabsza?
Nic się nie zmieniło w prawie od wielu lat. Jesteśmy w ogonie Europy, dlatego stworzyliśmy Mieszkanicznika w 2012 roku aby wspólnie rozwiązywać problemy na tym rynku wśród wynajmujących i najemców. Jest nas ponad 22 000 członków i sympatyków, zrzeszonych w 23 oddziałach , a zarządzamy prawie 100 000 nieruchomości. To bardzo duży rynek i nie może być w takim stanie, jak prawo/państwo go definiuje. Działamy bardziej profilaktycznie, zapobiegawczo, dlatego powstało u nas „5 złotych zasad Mieszkanicznika”: profesjonalna selekcja najemcy jako 80% sukcesu w wynajmie; profesjonalna umowa; odpowiednia kaucja; szybkie, natychmiastowe reagowanie na problemy; szkolenia wśród osób zajmujących się tym biznesem. Stosując te pięć zasad, mamy minimalne problemy nawet przy tak niesprzyjającym i źle skonstruowanym prawie. Oczywiście wspieramy i jesteśmy gotowi do rozmów z rządem, aby zmienic prawo na lepsze.
Czy po stronie rządowej istnieje zrozumienie dla postulatów właścicieli mieszkań na wynajem? I jakie w tej chwili są główne postulaty?
Nie bardzo istnieje zrozumienie, pojawia się tylko w tym momencie, kiedy rządzący potrzebują głosów, a przypomnę że są nas 22 000 osób i docieramy naszymi kanałami do 500 000 osób w Polsce, zajmujących się tym biznesem, więc jest to elektorat znaczący i nie można go pomijać. Nasze postulaty to: szybsze egzekwowanie umów najmu i już przy pierwszym miesiącu zwłoki z płatnością wypowiedzenie w trybie natychmiastowym, sprawniejsza praca komorników, policji oraz sądów w czasie eksmisji. Jeśli sprawa jest bardzo poważna, a mamy do czynienia z oszustami, konieczne są natychmiastowe egzekucje bądź eksmisje. Z kolei, jeżeli sprawy się przeciągają i z cywilnej robi się karna ( bo mamy do czynienia z oszustami czy złodziejami), to wtedy powinno zacząć działać prawo w oparciu o kodeksu Karny, a nie wciąż cywilny.
Dlaczego w Polsce nie rozwinął się, obecny w wielu państwach europejskich, rynek wynajmu długoterminowego? Tam wiele osób świadomie nie decyduje się na kupno mieszkania albo domu, tylko podpisuje umowy gwarantujące im wynajem przez wiele lat.
Myślę, że pokutują tutaj przyzwyczajenia Polaków, tradycja do posiadania nieruchomości na własność. Ale idzie nowe pokolenie, które może wszystko pożyczać, nie potrzebuje nic na własność i to może być rewolucyjna zmiana. Powoli przebija się trend, zgodnie z którym mieszkanie powinno być środkiem do dobrego życia, nie oznacza to ze musimy posiadać je na własność. Chodzi o komfort mieszkania, logistykę związaną z pracą i szkołą, rodziną, przyjaciółmi, a to bardziej zapewnia nam wynajmowanie, niż własność i uwiązanie się nieruchomością na 30 lat (kredyt i ten sam adres). Wtedy stajemy się mniej elastyczni w zmianach w życiu, jakie są potrzebne.
Jak Pan ocenia planowane przez rząd opodatkowanie kupna kolejnych lokali mieszkalnych?
Widać, że rząd zachowuje się panicznie, patrzy krótkoterminowo (4 lata kadencji), ma problemy z budżetem, więc szuka pieniędzy nie tam, gdzie trzeba. Dla rządu najprostszym sposobem dla jest nałożenie kolejnych podatków. Powinno być to robione tak, aby stymulowało rozwój danej gałęzi gospodarki, aby przedsiębiorcy chętnie płacili podatki, bo mają z tego korzyści, a nie spowalniało rozwój czy wpychało ich w szarą strefę lub zmuszało do kombinowania. Właśnie cofamy się do czasów komunistycznych.
Czy faktycznie, jak uważa wiele osób, wynajem mieszkania to „złoty biznes”? Jak zwykle ma się przychód z wynajmu do kosztów, które właściciel musi ponosić, np. remontów, napraw, ryzyka związanego z zaleganiem przez najemców z opłatami?
Jak zwykle „trawa jest bardziej zielona u sąsiada”. Wynajem, jak każdy biznes. rządzi się swoimi prawami i wiąże się z nim wiele zagrożeń, ale i szans. Gdyby by to był taki prosty biznes, to byśmy mieli 100% populacji zaangażowanej w niego i czerpiącej z niego zyski, ale wiemy, po 23 latach bycia w tym biznesie, że nie jest to, jak pisze się w książkach, „przychód pasywny”, gdzie nic nie musimy robić. Trzeba włożyć wiele pracy, aby mieć efekty w długim terminie. Bo tutaj myślenie długoterminowe daje wyniki. Zachęcam wszystkich do szkolenia się w tym zakresie, przebywania w odpowiednim gronie osób i zajęcia się tym biznesem, a wówczas stwierdzimy, że nie jest on taki „złoty”.
Na koniec krótkie pytanie z prośbą o krótką odpowiedź. Jak by Pan odpowiedział na hasło: „Mieszkanie prawem, nie towarem”?
Ja w moim życiu podchodzę do nieruchomości jako „towaru”. Używam jej, jest to rzecz, stosuję ją do tego, aby życie było prostsze, aby logistyka życia była prostsza, aby żyło się komfortowo, aby dzięki nieruchomości osiągać kolejne kwestie – etapy rozwoju w życiu, realizować marzenia, ale nie być uwiązanym na wiele lat w jednym miejscu czy adresie. Sam przemieszczam się co 4-5 lat w inne miejsce, aby odkrywać nowe obszary, poznawać nowych ludzi, mieć bliżej do pracy i kwestii prywatnych, rodziny, przyjaciół, cieszyć się życiem, a nie być niewolnikiem nieruchomości i kredytu przy niej. Zycie jest za krótkie, abyśmy sami zakładali sobie takie kajdany.
Dziękuję za rozmowę.
Rozmawiał Marcin Rosołowski