Parafraza słynnego szekspirowskiego dylematu między zachowaniem postawy biernej i czynnej zdaje się doskonale pasować do oblicza dzisiejszego rynku nieruchomości. Dziś trudniej niż kiedykolwiek o dobrą odpowiedź – rynek mieszkań w czasie pandemii zachowuje się bowiem wbrew wszelkim przewidywaniom, wymykając się eksperckim scenariuszom.
Deweloperzy nie powinni narzekać
W końcu w ubiegłym roku miało być załamanie. Summa summarum wielu deweloperów wrzuci rok 2020 do szufladki z napisem prosperity. Ceny miały mocno spaść. Nie spadły, a nawet wzrosły. Co ciekawe polski rynek nieruchomości mieszkaniowych wyrywa się schematom od co najmniej dwóch lat. Bo już w 2018 r. według wszelkich analiz i szacunków miał cyklicznie wyhamować. Jednak dynamicznie rosnące płace, dodatki socjalne czy obcinane stopy procentowe nie pozwoliły na żadne spowolnienie. Z kolei sam 2020 r. zaskakiwał z kwartału na kwartał. Pierwsze semestr można podzielić na dwa bieguny – zimową hossę i wiosenno-lockdownową zapaść. A to dopiero początek rollercoastera. Jesień, wbrew złowieszczym prognozom przyniosła mocne odbicie – zwłaszcza – o dziwo – w czasie wzbierającej drugiej fali koronawirusa. IV kwartał zakończył pierwszy rok pandemii wręcz z przytupem. W efekcie cały 2020 r. przyniósł – jak podaje firma analityczna JLL – kontraktację na poziomie 53 tys. mieszkań na głównych polskich rynkach. To niespełna 20 proc. mniej niż w notującym nowe mieszkaniowe rekordy 2019 r., Za ten wynik odpowiada w dużym stopniu wyrwa z okresu kwiecień – czerwiec 2020 r. Deweloperzy nie powinni jednak narzekać, w porównaniu, dajmy na to, z pogrążoną w agonii branżą gastronomiczną. Zwłaszcza, że od razu przycięli plany inwestycyjne i, według JLL nowa podaż była o 4,4 tys. niższa niż liczba transakcji. W wielu inwestycjach klienci nie mogli zbyt długo się wahać. A tych było sporo – bo nieruchomości przy innych aktywach błyszczały. Mimo, że rynek najmu (w tym i akademicki) siadł, chętnych na tego typu lokale było naprawdę sporo – szacuje się, że rynek ten dostał w ubiegłym roku dość gruby zastrzyk od inwestorów – ponad miliard złotych.
Stąd w ubiegłym roku ceny skoczyły o parę procent, w zależności od źródła statystyk. Np. według NBP – o 7,5 proc. na rynku pierwotnym i o 5,6 proc. na rynku wtórnym (w największych polskich miastach).
Wiele znaków zapytania
Wszyscy teraz piszą doktoraty o tym, co będzie dalej. Wielu ekspertów stara się przy tym nie trzymać jednej linii przyszłości – COVID – 19 wzniecił bowiem modę na „trójscenariuszowość”. W efekcie powstają trzy odmienne prognozy, według których wszystko może się zdarzyć. Trudno ich za to winić. Ostatnia pandemia miała wszak miejsce sto lat temu…
Znaków zapytania jest w końcu sporo. Nie wiadomo, jak się sprawdzą szczepionki, wprowadzane jak na razie nad Wisłą w miernym tempie, przy dużym chaosie organizacyjnym, co dziś nerwowo odczuwają seniorzy, zwłaszcza bez dobrych wtyk w przychodniach rejonowych. Trudno więc kalkulować, kiedy poszczególne rządy odbębnią zwycięstwo nad pandemią. Dodatkowo obostrzenia, zmieniające się przepisy i lockdowny spadają na wszystkich niczym meteoryt tunguski. Niepewność dalej więc odbija się na popycie konsumenckim, rynku pracy, a co za tym idzie – wskaźnikach makro jak PKB, inflacja, średnie płace itd. W dodatku szykuje się rok dwubiegunowości w sektorze przedsiębiorstw. Jedni – jak choćby IT, e-Commerce, sektor spożywczy – narzekają, że nie wyrabiają ze zleceniami. Pozostali coraz częściej balansują między koniecznością sanacji, restrukturyzacji, albo bankructwa. Z drugiej strony – na nadwiślańskich kontach nadal leżą miliardy złotych i gniją przy aktualnych stopach procentowych. A na razie nic nie zanosi się, by Rada Polityki Pieniężnej odwróciła bieg tej rzeki. Czy jednak inwestorzy dalej będą przewalać swoje kapitały na rynek mieszkań? Znów zapewne można postawić trzy scenariusze, które sprowadzają się do krótkich odpowiedzi: „tak”, „w ograniczonym stopniu”, „ten kurek zostanie zakręcony”. Odrębną kwestią, albo nawet czwartym scenariuszem pozostaje kwestia czasu dla tych przewidywań. Początek roku przyniósł bowiem kolejną niespodziankę: Podczas gdy styczeń tradycyjnie stanowi lekkie cykliczne – nomen omen – ochłodzenie na rynku mieszkaniowym (mniejszy popyt, przeceny), w 2021 r. według wielu statystyk – ceny nowych „M” znów drgnęły w górę, według innych danych – nie uległy korektom. Oznacza to, że np. średnia stawka powyżej 10 tys. zł za metr w Warszawie pozostaje niewzruszona na jęki klientów z mniejszym portfelem. Z deweloperskich inwestycji nadal dość szybko znika oferta „evergreen”, czyli kawalerki albo 2-3 pokojowe, w dobrych rozkładach, o pow. do 60 mkw. Trudno więc oczekiwać, by te lokale potaniały, zwłaszcza jeśli znajdują się w dobrych punktach największych aglomeracji.
Co więcej, w styczniu, mimo mrozów i niesprzyjającej aury deweloperzy rozpoczęli budowę 12,4 tys. kolejnych mieszkań – o prawie jedna czwartą więcej niż rok wcześniej. I o 5 proc. więcej niż w grudniu 2020 r. – podaje Główny Urząd Statystyczny. To efekt zasypywania dziury po II kwartale 2020 r., kiedy cały rynek zastygł pod pierwszą falą pandemii.
I zarazem odpowiedź na popyt.
Taniej czy drożej?
Czy będzie taniej? Sami deweloperzy przekonują, że wręcz przeciwnie – mieszkania dalej podrożeją. Takie w końcu ich prawo marketingu. Tezę argumentują drożejącymi gruntami, rosnącymi kosztami budowy czy kłopotami z siłą roboczą. Podwyżki – ich zdaniem – wywołają również zmiany w przepisach. Powołują się tutaj np. na ostrzejsze od br. wymogi dotyczące energooszczędności, co ma podwyższyć koszty budowy czy wprowadzenie podwójnego opodatkowania podatkiem CIT – na poziomie spółki (komandytowej) oraz wspólników, przy wypłacie dywidendy. To również może odbić się na finalnych cenach mieszkań. Zapominają jednak dodać, że dziś marże mają całkiem przyzwoite – na poziomie 20-30 proc., a nierzadko i więcej. Więc jest z czego schodzić, gdyby się okazało, że inwestorzy już nie dopisują, a Jaś Kowalski trafił na bezrobocie czy wielomiesięczne na postojowe i ani mu w głowie szukać wymarzonych czterech kątów. Jednak bez względu na to, jak zachowa się rynek nieruchomości, podręcznikowe teorie o cyklicznej koniunkturze trzeba mocno zmodyfikować. Albo nawet i poskładać od nowa.
Dorota Kaczyńska
Ekspertka Instytutu Staszica