Nasza gospodarka jest dziś tak rozpędzona, aż trzeszczy w szwach. PKB szczytuje, pensje rosną, bezrobocie rekordowo niskie. Teoretycznie high life. Łapmy chwile, bo według prognoz, w kolejnych dekadach demografia wprowadzi duże zmiany: Polska znajdzie się wśród najstarszych społeczeństw w Europie. Za 10 lat seniorzy będą stanowić 30 proc. ogółu, a za 30 lat – 50 proc. polskiego narodu. Instytut Badań Strukturalnych niedawno wyliczył, że w 2060 r. populacja osób w wieku produkcyjnym, spadnie z – obecnie – 27 mln do ok. 16 mln osób. A emerytów będzie aż 11 mln. W dodatku będzie nas coraz mniej – podczas gdy za 30 lat liczba ludzkości ma sięgnąć prawie 10 mld, populacja Polaków spadnie prawie o 3 mln, na co złoży się ujemny przyrost naturalny, wysoka umieralność – kolokwialnie rzecz ujmując – baby boom z drugiej połowy lat 50. ubiegłego wieku zacznie wymierać, a także zarobkowe migracje Polaków za granicę.
Jak srebrna gospodarka – rozkwitająca dziś na Zachodzie – rozwinie się w Polsce? Jeśli przyszli emeryci będą mieli odpowiedni zapas gotówki, rynek usług dla seniorów poczyni geometryczne postępy. Na razie jednak wyliczenia ZUS , dotyczące tzw. stopy zastąpienia (stosunek ostatniej pensji do emerytury) pozbawiają wszelkich marzeń o dostatnim życiu seniora: w 2060 r. średnia emerytura, przy regularnych składkach (19,52 proc. pensji) wyniesie jedynie 24,6 proc. przeciętnego wynagrodzenia w Polsce. Analitycy OECD wyliczają natomiast, że stopa zastąpienia nad Wisłą, wyliczana wobec osób, które rozpoczęły pracę w 2016 r., wyniesie 31,6 proc. Mniejszą osiągną jedynie Meksykanie – 26,4 proc. Dla porównania, przeciętna emerytura Holendra sięgnie ok. 97 proc. pensji… I choć nasze wynagrodzenia w ostatnich latach ciągle rosną, emeryci kolejnych dekad dostaną, uśredniając, ok. 1 tys. zł miesięcznie. Zresztą już teraz ok. 20 proc. seniorów dostaje co miesiąc świadczenie w wysokości ok. 1,1 tys. zł – jak podaje ośrodek badawczy GRAPE i Uniwersytet Warszawski. Za tę kwotę trudno utrzymać jakikolwiek standard życia. Na utrzymanie mieszkania, według różnych analiz, statystyczna polska rodzina wydaje miesięcznie 930 zł (według HRE Investments) – 1320 zł (według KRD). Jeśli poziom tych kosztów się utrzyma lub wzrośnie – millennials na emeryturze szybko straci płynność finansową, zwłaszcza, jeśli będzie spłacać jeszcze kredyt hipoteczny. Oczywiście można założyć, że w sukurs przyjdą nowoczesne, energooszczędne technologie i pojawi się coraz więcej nieruchomości pasywnych, znacznie tańszych w utrzymaniu. Nie mniej jednak posiadanie mieszkania dla wielu osób oznaczać będzie życie ponad stan. W takiej sytuacji można wprawdzie skorzystać z hipoteki odwróconej ale, póki co, ten model nie sprawdza się w naszym narodzie, ciągle mocno przywiązanym do własności – fundusze hipoteczne podpisują średnio po 100 umów rocznie a żaden bank w Polsce jeszcze nie wprowadził takiej oferty. Z drugiej strony, nie ma co liczyć na na kokosy z takiej umowy – wysokość hipotecznego „dodatku” ustala się, z grubsza rzecz ujmując, na podstawie 50 proc. wartości nieruchomości, w korelacji ze średnią długością życia na emeryturze. W praktyce oznacza ok. 500 – 700 zł miesięcznie. Kobiety otrzymają mniejszą kwotę, bo niestety żyją dłużej. Co więcej, jeśli przeżyjemy statystyki, znajdziemy się na lodzie – z zadłużonym mieszkaniem, lub bez mieszkania z głodową emeryturą.
Dzisiaj zresztą w polskiej mieszkaniówce wcale nie jest tak różowo – mimo rozbujanego rynku deweloperskiego i rosnącej siły nabywczej Polaków, niemal 70 proc. rodzin w Polsce nie ma zdolności kredytowej, ergo – nie kupi mieszkania czy domu – wynika z badań Fundacji Habitat for Humanity Poland. Do tego, ok. 40 proc. Polaków wpada w tzw. lukę czynszową: ich zarobki są zbyt niskie, by mogli kupić własne „M” i jednocześnie za wysokie, by mogli liczyć na lokal komunalny. Dla tej grupy powstały takie programy jak społeczne budownictwo czynszowe, realizowane głównie przez TBS-y czy Mieszkanie Plus.
Społeczne budownictwo czynszowe reaktywowane w 2015 r., po kilkuletniej przerwie, zaowocowało oddaniem 2 tys. mieszkań z tzw. umiarkowanym czynszem, w tym pojawiają się pionierskie projekty inwestycji z myślą o seniorach. Jednak inwestycje TBS-ów realizowane są w dość umiarkowanym tempie, mimo, że rząd do 2025 r. przeznaczył na ten cel, w ramach preferencyjnych pożyczek, prawie 6 mld zł. W dodatku, by zamieszkać w TBS, trzeba, z reguły zapłacić partycypację, wysokości do 30 proc. wartości mieszkania, czyli ok. 30-80 tys. zł. Poza oficjalnym protokołem, ta suma przeważnie jest wyższa, bo szara strefa handlu partycypacją ciągle kwitnie i trzeba jeszcze zapłacić odstępne. Samo mieszkanie – przynajmniej według aktualnych przepisów – nigdy nie zostanie własnością najemcy, a przykładowy miesięczny czynsz wynosi ok. 700 – 1000 zł (bez opłat za media) za ok. 50 metrowe lokum. Oferta TBS-ów jest więc dość opłacalna, w porównaniu do najmu wolnorynkowego, gdzie stawki są znacznie wyższe, ale dla seniora z niską emeryturą, zwłaszcza samotnego, to już niekoniecznie atrakcyjna inwestycja, nawet jeśli nie musi płacić partycypacji, co aktualnie jest już możliwe.
Czynsze za mieszkania w inwestycjach realizowanych w programie Mieszkanie Plus są podobne. W oddanych do tej pory projektach – w zaokrągleniu ok. 900 lokali – średnia miesięczna stawka to ok. 19-20 zł za mkw. za najem a z opcją dojścia do własności po 30 latach – ok. 24 – 25 zł. Zatem 50-metrowy lokal miesięcznie pochłonie ok. 1 tys. zł, a z opcją dojścia do własności o dodatkowe kilkaset złotych więcej. I choć łącznie grunty pozyskane na realizację programu pozwolą – według aktualnego stanu – na wybudowanie 113 tys. lokali – dla wielu Polaków, z malejącą z dekady na dekadę emeryturą, to rozwiązanie będzie i tak zbyt drogie. Aczkolwiek, długie kolejki chętnych do najmu pokazały jak silny jest popyt na mieszkania – w przypadku gdyńskiego osiedla, liczącego 172 mieszkania, wniosek o przyznanie lokum złożyło ponad 2 tys. osób! W dodatku, od br. najemcy – nie tylko lokali zrealizowanych w ramach programu Mieszkanie Plus ale także nowych „M”, oddanych przez spółdzielnie, TBS czy nawet deweloperów, mogą liczyć na dopłaty do czynszu w okresie do 15 lat.
Mimo to, czynsz na miarę przyszłego emeryta, liczony od kilku do kilkunastu złotych za mkw., oferują dziś tylko mieszkania komunalne i socjalne. I choć przeważnie są w fatalnym standardzie, na te lokale czeka jeszcze więcej chętnych, niż w przypadku projektów z programu Mieszkanie Plus. Dla przykładu, w 2017 r. na mieszkania od gminy czekało aż 154,2 tys. gospodarstw domowych. I choć w sumie, pod koniec 2016 r. w posiadaniu gmin było 868,5 tys. mieszkań komunalnych, w tym ponad 98 tys. o statusie socjalnym, a średnio co roku powstaje zaledwie ok. 1,9 tys. mieszkań komunalnych. Ponadto, zasoby mieszkaniowe gmin systematycznie się kurczą wskutek prywatyzacji a coraz więcej domów popada w ruinę, bo nie ma funduszy na przeprowadzenie niezbędnych remontów. To pokłosie, paradoksalnie, niskich czynszów. W efekcie osoby liczące na przydział mieszkania komunalnego czy socjalnego, mogą czekać nawet i całe… stulecia.
Reasumując, aktualne systemowe programy pomogą zaspokoić potrzeby mieszkaniowe przyszłych emerytów bez oszczędności zaledwie w pewnym ułamku.
Nie można przy tym pominąć istotnej kwestii – srebrne pokolenie, mimo powszechnej popularności sportu i zdrowego trybu życia, potrzebuje zupełnie innych rozwiązań, ułatwiających starszym osobom załatwianie codziennych potrzeb. A budynków z myślą o seniorach do tej pory powstało nie wiele. W dodatku przeważnie są przeznaczone na wynajem, ze stawką w wysokości ponad 3 tys. zł miesięcznie. Czynsz bowiem podbijają wygody typu całodobowa opieka medyczna czy sprzątanie. Oferta skrojona na miarę dla… przeciętnego seniora zza Odry.
Co w takiej sytuacji ma robić przeciętny Kowalski? Może postawić na oszczędności. Albo czekać na kolejny rządowy program plus, który uzupełni jego przyszłe świadczenia emerytalne. Może też dalej pracować, co zresztą wydaje się rozwiązaniem bardzo prawdopodobnym – z danych GUS wynika, że w 2018 r. liczba pracujących emerytów w Polsce osiągnęła prawie pół miliona. I będzie ich coraz więcej. Bo na błogi odpoczynek na emeryturze trudno dziś liczyć.
Dorota Kaczyńska, ekspert Instytutu Staszica