Patrząc na dotychczasowe efekty flagowego pakietu mieszkaniowego PiS, jak i czytając przemyślenia urzędników w uzasadnieniu planowanej nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN) czyli „banku” gruntów pod budowę mieszkań na wynajem, można wyciągnąć tylko jeden wniosek: ekipa rządząca, trzy lata temu ogłaszała swój program Mieszkanie Plus w wersji demo, przepędzając broszką brzęczące z dezaprobatą roje ekspertów. Choć z góry wiadomo było, że szykuje się duże fiasko, rząd musiał sam przekonać się, że machnięta na kolanie wersja demo, naprawdę wymaga wielu poprawek, by wpisać się w Narodowy Program Mieszkaniowy. A ten zakłada wzrost liczby mieszkań przypadających na 1 tys. mieszkańców w Polsce z 363 do 435.
Jak oceniać efekty programu?
Swoją drogą, w ubiegłym roku Forum Obywatelskiego Rozwoju, wyliczyło, że ten cel nie wymaga żadnych działań ze strony rządu – bo zrealizuje go sam sektor prywatny, o ile tylko utrzyma dotychczasowe tempo budowy, czyli min. 100 tys. mieszkań rocznie. Wprawdzie ostatnie lata przynosiły rekord za rekordem (w 2018 r. ponad 111,5 tys. gotowych mieszkań), jednak kolejna dekada stoi pod znakiem zapytania, więc nie wiadomo, co nas czeka.
Wróćmy zatem do meritum, czyli efektów programu Mieszkanie Plus: w trzy lata wybudowano niespełna 0,5 tys. mieszkań w Jarocinie, Kępnie i Białej Podlaskiej, przy czym w Jarocinie i Białej Podlaskiej już wcześniej były przygotowane programy budownictwa mieszkaniowego, więc projekty po prostu włączono do Mieszkania Plus. W tym roku ma być gotowych 364 mieszkań w Gdyni i Wałbrzychu. W sumie – jak niedawno wyliczał Mirosław Barszcz, prezes Polskiego Funduszu Rozwoju Nieruchomości (PFRN) – powstaje ok. 1,1 tys. lokali, a w przygotowaniu i projektowaniu jest kolejnych 26,7 tysięcy „M”. Natomiast 500 działek w zasobie KZN, z przeanalizowanych 500 tys., daje potencjał na 60 tys. mieszkań. Łącznie w najbliższej dekadzie ma być zrealizowanych ponad 110 tys. lokali. Czyli – jak było powyżej – tyle, ile deweloperzy komercyjni oddali tylko w ubiegłym roku w Polsce.
Dlaczego tak mało powstaje rządowych „M”? Pierwsza odpowiedź jest oczywista i wskazywana wielokrotnie: to problemy, z jakimi boryka się cała branża budowana – rosnące ceny materiałów, firm wykonawczych oraz deficyt liczony w sektorze budowlanym na poziomie 150 tys. par rąk do pracy. Przy tak drogim i wybrednym rynku, nie da się budować tanio – a to warunek sine qua non niskich stawek najmu. Rząd w końcu zrozumiał, że podawane przez Beatę Szydło w 2016 r. czynsze w wysokości 10 – 20 zł za mkw. miesięcznie, nijak się mają do rzeczywistości. Bo nawet gdyby rzucić na szalę wszelkie alternatywy oszczędnościowe, o których ministrowie zresztą często wspominali – prefabrykaty, tanie lokalizacje (przecież każdy marzy o peryferiach a infrastruktura to zbyteczny wybryk demografii) czy pozbawienie budynków wind i drogich w budowie podziemnych parkingów (w końcu osoby niepełnosprawne muszą sobie jakoś radzić!!!) – naprawdę trudno stawiać mieszkania w kosztach 2-2,5 tys. zł za mkw.
Nowelizacja, czyli bicie się w piersi
Stąd, przy okazji rekonstrukcji rządu, klepnięto nowelę ustawy o działach administracji rządowej i tym samym nadzór nad polityką mieszkaniową przejął Mateusz Morawiecki. Szybko ogłoszono, że cały program wymaga radykalnej reformy, w tym i uwolnienia czynszów. Czyli np. już nie 10-20 zł, a 30-40 zł za mkw. A ponieważ do urzędników dotarło też, że taki czynsz może okazać się barierą dla osób niezamożnych, w tym roku wszedł w życie program Mieszkanie na Start, który zakłada dopłaty do czynszu dla lokatorów „M” zbudowanych w ramach programu Mieszkanie Plus.
Regulowane czynsze to tylko jeden element głównego bubla legislacyjnego w postaci aktualnej ustawy o KZN, czyli dysponencie gruntów, na których mogą być realizowane inwestycje w ramach Mieszkanie Plus. W końcu jednak projekt nowelizacji tego oraz kilkunastu innych aktów prawnych pojawił się jesienią ubiegłego roku a w kwietniu br. przeszedł przez I czytanie w Sejmie.
W uzasadnieniu proponowanej noweli, rząd sam przyznaje, jak nieefektywne przepisy zatwierdził w 2017 r. Np. wspomina się o tym, że wykazy sporządzanie przez KZN są zasypane nieruchomościami, na których nigdy nie powstaną osiedla mieszkaniowe, typu jezioro, droga czy tory. Więc zaproponowano, z zadziwiającą przytomnością umysłu, by takich nieruchomości po prostu w ogóle nie ujmować w wykazach. Rząd doszedł też do wniosku, że nie będzie stawiać osiedli w lasach.
A ponieważ, jak się okazało, agencje państwowe za bardzo nie miały ochoty przekazywać nieruchomości gratis do KZN, nowela wprowadza rekompensaty i wynagrodzenia, wyliczane względem wartości rynkowych. Jej projekt umożliwia też pozyskiwanie przez KZN nieruchomości od jednoosobowych spółek Skarbu Państwa a także tworzenie spółek celowych nie tylko z JST ale z innymi podmiotami, aczkolwiek kontrolowanymi przez Skarb Państwa. Do realizacji inwestycji wciągnięto też umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym (PPP). Rozwiązanie ciekawe, ale chyba nikt nie sprawdził, że do tej pory liczba podpisanych kontraktów PPP, dotyczących budownictwa mieszkaniowego w naszym kraju wynosi jeden w postaci budowy bloku pod mieszkania socjalne w Oławie.
Czy uda się wykorzystać szansę?
Ustawodawcy znów zapewne będą musieli przemyśleć, dlaczego PPP na rynku mieszkaniowym kompletnie nie funkcjonuje… Z czasem na pewno na coś wpadną. W końcu zrozumieli, chociażby to, że obecna ustawa o KZN definiująca tzw., operatora mieszkaniowego czyli inwestora finansującego projekt na zasadach rynkowych i zarazem podlegającego ograniczeniom dotyczącym czynszu regulowanego, wzbudziła zerowe zainteresowanie wśród deweloperów. No bo jaka firma podjęłaby tę rękawicę , wobec alternatywy 20 – 40 proc. marży osiąganych na fali boomu mieszkaniowego na rynku komercyjnym? Stąd realizowane przedsięwzięcia w ramach programu Mieszkanie Plus to głównie dzieło albo gmin albo spółek celowych z gminami. Nowela rezygnuje więc, po pierwsze z operatorów mieszkaniowych oraz organizowanych dla nich przetargów i, po drugie – crème de la crème – czynsz regulowany zniknie. Uzasadnienie noweli w końcu przyznaje, że „wysokość czynszu powinna być elastyczna, w zależności od specyfiki danej inwestycji”. Co więcej, inwestorzy będą mogli realizować projekty częściowo komercyjnie, pod warunkiem, że powierzchnia użytkowa mieszkań na wynajem nie będzie mniejsza niż 50 proc. ogólnej powierzchni lokali w inwestycji. Proponowane zmiany, zdaniem projektodawcy, powinny wystarczająco pobudzić deweloperów, samorządy oraz spółki Skarbu Państwa do działania. Czy tak się stanie? Oczywiście czas jak zawsze wszystko obnaży.
Dorota Kaczyńska