Port Lotniczy Poznań-Ławica był pierwszym portem, który miał ustalony obszar ograniczonego użytkowania w myśl znowelizowanych przepisów prawa ochrony środowiska i został on uchwalony przez Sejmik Województwa Wielkopolskiego w lutym 2012 roku. Zgodnie z obowiązującymi przepisami od tego czasu liczył się dwuletni okres na zgłaszanie roszczeń odszkodowawczych.

Te roszczenia mogły być zgłaszane w jakiejkolwiek formie, przepisy są bardzo liberalne i tak naprawdę by zagwarantować sobie późniejsze wszczęcie postępowania sądowego wystarczy wysłać maila do Portu w tej sprawie. Nie trzeba wykazywać swoich praw do nieruchomości lub przedstawiać jakichkolwiek dowodów co wielkości odszkodowania. Te 2 lata pozwalały na samo zgłoszenie roszczeń, a następnie każdy uprawniony miał 10 lat by złożyć pozew do sądu o odszkodowanie. Aktualnie, po zmianie kodeksu cywilnego, termin ten wynosi 6 lat, ale przepis ten nie ma zastosowania do roszczeń majątkowych powstałych przed nowelizacją KC, czyli w naszym przypadku obowiązuje nadal dziesięcioletni okres dochodzenia tych roszczeń.

OOU – kiedy i gdzie?

Obszar ograniczonego użytkowania (OOU) tworzony jest na terenie, gdzie występuje ponadnormatywny hałas, a jego ustanowienie jest konieczne by otrzymać zgodę na użytkowanie lotniska po rozbudowie infrastruktury. Dokładniej mówiąc, Raport oddziaływania inwestycji na środowisko jest elementem postępowania administracyjnego, którego finałem jest decyzja realizacyjna, natomiast utworzenie OOU wynika z przewidywanych przez Inwestora ponadnormatywnych immisji hałasu po zakończeniu procesu inwestycyjnego, dlatego jest warunkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie nowej infrastruktury. W naszym przypadku nie miało znaczenia, że proces ten nie wywoła większych immisji niż te, które go poprzedzały. W rezultacie, w wyniku całego postepowania związanego z utworzeniem OOU, w Poznaniu została ograniczona liczba operacji lotniczych w godzinach nocnych maksymalnie do 12, czyli np. 6 startów i 6 lądowań.

Art 129 ust.2 ustawy Prawo ochrony środowiska mówi, że każdy właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości,  również gdy z tego powodu nastąpiła utrata jej wartości. Z tego tytułu właściciel nieruchomości może żądać naprawienia szkody. Oznacza to, że odszkodowanie należy się, gdy właściciel nieruchomości musi ponieść dodatkowe koszty, by zachować klimat akustyczny wewnątrz budynku na odpowiednim poziomie lub gdy wystąpił wspomniany wcześniej spadek wartości nieruchomości. Warto dodać, bo nie mieliśmy tego typu przypadku, że art.129 ust.1 ustawy POŚ mówi o tytule do trzeciego roszczenia. Jest to żądanie wykupienia części lub całości nieruchomości, jeśli ograniczenie uniemożliwia dotychczasowy sposób korzystania. Takie przypadki są częściej spotykane dla obszarów ze 100% degradowanym środowiskiem naturalnym, a za takie uważa się strefy z całkowitym zakazem zabudowy, np. 1 strefa w lotniska wojskowego w Krzesinach, gdzie takie przypadki miały miejsce, co znamy z relacji rzeczoznawców majątkowych. W przypadku OOU wokół lotniska Poznań-Ławica nie ma zapisów ograniczających zabudowę mieszkaniową, poza stosowaniem norm w zakresie odpowiednich przegród antyhałasowych budynków.  

Praktyka sądowa

O ile zrozumiałe jest płacenie odszkodowań z tytułu ponadnormatywnego hałasu na poprawienie warunków akustycznych mieszkań znajdujących się na terenie OOU, w strefie utworzonej dla tego typu budownictwa, o tyle dziwne są orzeczenia sądów poznańskich dotyczące spadku wartości nieruchomości na tych terenach, gdzie nie występuje przekroczenie norm hałasu dla budownictwa mieszkaniowego i uchwała nie ograniczyła sposobu korzystania z nich, a obszar został wyznaczony wyłącznie ze względu na obiekty użytku publicznego, takie jak Domy Pomocy Społecznej, żłobki czy szpitale, pomimo że nie ma tam takich obiektów, a nawet ich się nie planuje. Co ciekawe, na początku sądy I instancji oddalały takie roszczenia jako bezzasadne, ale w wyniku apelacji te roszczenia wróciły i ukształtowała się linia orzecznicza, która jednak przyznaje odszkodowania z tytułu utraty wartości nieruchomości, pomimo braku przekroczeń dopuszczalnych poziomów hałasu i braku ograniczeń sposobu korzystania . Zdarzały się także kuriozalne przypadki, że zapadały orzeczenia o spadku wartości nieruchomości zabudowanych obiektami gospodarczymi, np. szklarniami. W tym wypadku zdumiewają twierdzenia sądu, że dzisiejsza zabudowa może w przyszłości zostać zmieniona, a „dolewa oliwy do ognia” fakt, że powód nabył nieruchomość już po wprowadzeniu OOU.

Dodatkowo warto przytoczyć, że są też wyroki, które dotyczą budownictwa mieszkaniowego, gdzie Spółka Port Lotniczy Poznań-Ławica ma poprawiać komfort akustyczny pomieszczeń mieszkalnych, które znajdują się w strefie zewnętrznej OOU, a więc ponad wszelką wątpliwość, obecna i przyszła działalność lotniska będzie odbywała się 10 dB poniżej limitów dopuszczalnych ustawą Prawo ochrony środowiska – innymi słowy, gdyby strefa zewnętrzna miała obejmować budynki mieszkalnej, to nie byłoby najmniejszego sensu jej tworzenia z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa.  

Czy biegli mają rację?

Na obrzeżach Poznania funkcjonuje baza wojskowa w Krzesinach, jest to baza myśliwców F16. I w tamtym przypadku zrozumiałą jest utrata wartości, jeśli nastąpiła zmiana funkcji terenu lub wprowadzono inne ograniczenia, które istotnie obniżyły się ceny transakcyjne, ponieważ rozpoczęcie bazowania tam myśliwców F16 mogło wpłynąć na wartość nieruchomości w okolicy. W myśl obowiązujących zapisów o utworzeniu OOU w strefie pierwszej Krzesin jest zakaz zabudowy mieszkaniowej, co dramatycznie zmienia warunki przeznaczenia i korzystania z nieruchomości oraz istotnie podnosi wymagania dotyczące modernizacji akustycznej budownictwa mieszkaniowego, które już na tym terenie się znajduje.

Jednak Lotnisko Poznań-Ławica zostało otwarte 100 lat wcześniej i funkcjonuje tam nieprzerwanie do dzisiaj. Mieszkańcy świadomie nabywali tereny budowlane lub rozbudowywali istniejące siedliska, gdyż żadnych ograniczeń w zakresie zagospodarowania terenu niebyło i nadal niema. Więc jak można orzekać o spadku wartości nieruchomości, gdy nie wynika to ani z cen transakcyjnych, ani z ofert na tym terenie, których – co zaskakujące – jest niezwykle mało.

Całkowicie niezrozumiałe jest też to, że biegli sądowi traktują tereny wokół lotniska wojskowego w Krzesinach, jako tzw. rynek równoległy dla cywilnego lotniska Poznań-Ławica. Porównuje się hałas generowany przez te lotniska, próbując udowodnić, że podobnie jak w przypadku OOU dla lotniska w Krzesinach, mamy spadki wartości nieruchomości przy lotnisku na poznańskiej Ławicy. W istocie rzeczy jedyną zmienną jaką sąd powinien brać pod uwagę i jaką biegły rzeczoznawca powinien wykazywać, dokonując rynkowej analizy wartości nieruchomości, to wpływ wprowadzenia ograniczeń w ich korzystaniu w OOU na ceny transakcyjne. Inaczej mówiąc, analizuje się ruch cen na rynku nieruchomości zlokalizowanych niemal „po drugiej stronie ulicy” lub w sąsiedniej miejscowości, na terenach nie objętych granicami OOU, które poza tym jednym czynnikiem niczym istotnym się nie różnią od nieruchomości porównywanych w OOU. Jeśli wszystkie cechy lokalizacji są podobne, a różni je wyłącznie fakt położenia w OOU, gdzie są ograniczenia, albo poza tym obszarem, gdzie nie ma takich ograniczeń, to ewentualne spadki wartości nieruchomości można interpretować jako szkodę związaną z wprowadzeniem OOU. Co ważne, w granicach OOU jest ok. 4500 nieruchomości, a w ciągu 6 lat od jego utworzenia zanotowano zaledwie około 150 transakcji, co jest liczbą niezwykle małą. Dlaczego biegli nie analizują przyczyn tego, że w praktyce nie sprzedaje się nieruchomości w okolicach lotniska? A może dlatego, że nie ma tam faktycznego spadku cen, a wszyscy czekają na wypłaty odszkodowań i dalsze wzrost cen nieruchomości w tej lokalizacji? Śmiem twierdzić, że ceny działek w okolicy naszego lotniska idą w górę. Dlaczego więc biegli rzeczoznawcy biorą pod uwagę, jako rynek równoległy, otoczenie bazy wojskowej z myśliwcami F16? Nawet wówczas, gdy biegli sądowi mają kłopot z utworzeniem odpowiednio dużej bazy transakcyjnej dla porównywania cen nieruchomości w najbliższym sąsiedztwie i podobnych cechach lokalizacji, niedopuszczalne jest traktowanie rynku nieruchomości przy lotnisku w Krzesinach jako równoległego, czyli przenoszenie spadku cen z tego rynku na nieruchomości znajdujące się w OOU lotniska Poznań-Ławica!

Dlaczego biegli od wielu lat skutecznie tak postępują, a poznańskie sądy dopuszczają jako dowód w sprawie tego rodzaju opinie, które nawet nie mają obligatoryjnej formy operatu szacunkowego? Jest to rzecz całkowicie niezrozumiała. Spawa wywołuje różne podejrzenia i trudno się z tym pogodzić, zwłaszcza że wypłacone odszkodowania stanowią ogromne obciążenie w działalności lotniska.

Dziesiątki milionów tytułem odszkodowań

Port Lotniczy w Poznaniu wypłacił dotychczas, tytułem wszystkich odszkodowań, wraz z odsetkami i kosztami sądowymi, kwotę 70 mln zł. Warto zaznaczyć, że wartość inwestycji, od których to odszkodowania są liczone, wyniosła 260 milionów zł. Wybudowano nowy terminal, drogę kołowania i płyty postojowe dla samolotów. To były inwestycje oddane przed mistrzostwami Euro 2012. Niestety, kwota odszkodowań może wzrosnąć nawet dwukrotnie, co spowoduje, że wartość inwestycji sztucznie wzrośnie do kwoty 400 mln zł. Po wprowadzeniu OOU zaproponowaliśmy mieszkańcom, że do końca 2015 roku zapłacimy odszkodowania za przywrócenie klimatycznego akustycznego wewnątrz budynków mieszkalnych. Niestety, działające bardzo energicznie kancelarie prawne namówiły mieszkańców, że trzeba walczyć o odszkodowania za spadek wartości nieruchomości, ponieważ oni to wykażą. Wtedy nie było wiadomo na czym kancelarie będą opierać swoje dowody, ponieważ żadnego spadku rynek nieruchomości w tej lokalizacji nie odnotował, ale wkrótce okazało się, że będą mieć „sojuszników” w postaci biegłych sądowych, którzy opracowywali opinie w sporach dotyczących OOU w Krzesinach. Trudno było się spodziewać, że w biegli będą porównywać nieruchomości zlokalizowane przy lotnisku Poznań-Ławica do terenów wokół lotniska wojskowego, a sądy przyjmą opracowane przez nich opinie jako wiarygodny dowód w sprawie.  

Za ponad 90% wypłat z tych prawie 70 mln zł, które już wypłaciliśmy, odpowiadają opinie sporządzone przez trzech biegłych sądowych, podczas gdy na liście biegłych sądowych jest ok. 60 nazwisk, a rzeczoznawców majątkowych działających na tym rynku jest kilkakrotnie więcej. Sądy w Poznaniu dopuszczają opinie, które nie są operatami szacunkowymi, a co do zasady rzeczoznawcy majątkowi sporządzają operaty szacunkowe. A warto pamiętać, że Sąd Najwyższy wydał wyrok mówiący o tym, że wycena wartości nieruchomości powinna być przeprowadzona w formie operatu szacunkowego. Przez to, że sądy w Poznaniu pozwalają na opracowanie opinii, które nie są operatami szacunkowymi, tym samym uniemożliwiają Portowi poddanie tych opinii stowarzyszeniom biegłych rzeczoznawców majątkowych, które w ramach Odpowiedzialności Zawodowej, mogłyby stwierdzić, czy zostały one wykonane zgodnie ze sztuką. W dodatku Sądy ignorują wnioski Spółki wykazujące, że biegli sądowi mają ewidentny konflikt interesów, ponieważ wykonują zarówno opinie prywatne dla powodów, jak i opinie na zlecenie sądów, w tych samych rodzajowo sprawach.

Mariusz Wiatrowski

Prezes zarządu Portu Lotniczego Poznań – Ławica